愛知県を中心として、岐阜県、三重県の「不動産鑑定評価」を行っています。
税理士・会計士事務所様にとって有益な「不動産鑑定」を目指します。
当社営業方針をお読み下さい。そして是非「お電話」をお願いします。

事務所所在地：名古屋市中川区富田町千音寺東尼ヶ塚76番1　　TEL 052-432-8300
資格：不動産鑑定士　　岩田　肇　　　　　愛知県知事登録（2）第268号

質問９

　　広大地の評価方法を適用せずに評価して良いでしょうか？

回答

　　地下鉄駅に近い利便性の高い土地で３００坪というとマンション用地に該当する可能性が

　　高いと思われがちですが、先日行った広大地判定では、広大地の適用有となりました。

　　マンション用地となるか否かは画地の形状により大きく異なります。

　　素人判断で諦めてしまわない様にしてください。

　　後日「何故マンション用地に該当しないか」という説明を十分にさせて頂き、依頼者には大

　　変喜んで頂けました。

　　

質問２

　　広大地に該当する物件は、５００平方メートル以上でないとだめなのでしょうか？

回答

　　駅から距離があり、マンション分譲に適さない戸建住宅地域であれば、開発許可を要さな

　　い５００平方メートル未満であっても、広大地に該当する場合があることに注意して下さい。

　　５００平方メートル以下は広大地に該当しないと決めてかかると、大変な目に会いますよ。

　　無料概算査定で一度ご相談下さい。

質問３

　　市街化区域及び市街化調整区域に区分されていない非線引区域について、広大地に該

　　当する面積の基準を教えてください。

回答

　　非線引区域においては、広大地に該当するか否かの判断規準の面積は、原則都市計画

　　法施行令１９条に規定する面積基準３，０００平方メートルですが、用途地域が定められて

　　いる地域は、市街化区域と同様に扱われるので、１，０００平方メートルとなります。要注意

　　です。

質問４

　　大規模店舗やファミリーレストラン、はすべて広大地に該当しないのですか？

回答

　　戸建住宅が連たんする住宅地域内に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練

　　習場は、地域の標準的使用とはいえませんので、広大地に該当します。

　　個々の物件の最有効使用を判断して決定すべきです。これも要注意です。

質問５

　　容積率が３００％以上ある地域は広大地に該当しないのですか？

回答

　　容積率には指定容積率と基準容積率が存在しますが、建築の実務上は基準容積率を採

　　用しています。したがって、近隣商業地域や商業地域で３００％・４００％ある地域であって

　　も、道路幅員が４ｍしかない場合には、基準容積率は２４０％となります。このような地域で

　　、戸建住宅が連たんしている場合は、広大地適用が可能となります。

質問６

　　市街化区域内、中小工業地区の１，５００平方メートルですが、広大地を適用できるでしょう

　　か？

回答

　　当該地域の標準的な宅地の地積に比して、著しく地積が広大であるかにより決定されます。

　　平成１７年１２月には東京地方裁判所で広大地を否認されています。

　　中小工業地区は戸建住宅地区への移行が重大なポイントになります。

　　諦めずお電話にて一度ご相談下さい。

質問７

　　第一種低層住宅地域の容積率１００％ですが、広大地の適用に問題ありませんね。

回答

　　平成１７年１２月の裁決で、第一種低層住宅地域・容積率１００％の住宅地域がマンション

　　用地と判断され、広大地の適用を否認されたケースがあります。

　　建物想定図による最有効使用及び移行地の判断が重要になってきます。

　　お電話にて一度ご相談下さい。

質問８

　　市街化調整区域の宅地において、広大地の適用は以下の通りで良いでしょうか？

　　当該地域は倍率地域です。

　　　　　　　固定資産税評価額×倍率×広大地補正率

回答

　　上記の式では、規模補正を２度してしまう結果となり、全く認められません。

　　　　　　　近傍の標準宅地の１平方メートルあたりの価額×格差×広大地補正率×地積

　　式の意味がわからない方はご相談下さい。説明させて頂きます。

電話番号　　　　　　　　　　ファクス番号

　　０５２−４３２−８３００　　　　０５２−４３２−７９００

回答

　　広大地の評価方法は、

　　　１．　財産評価基本通達24-4に規定する広大地補正率を適用して評価する方法

　　　２．　通常の路線価方式又は倍率方式に基づいて評価する方法

　　上記１又は２のいずれか低い方の価額により評価します

　　したがって、任意に一方を選択するものではありません。

　　物納予定地を恣意的に２で評価することは出来なくなっています。

質問１

　　地下鉄駅から5分で300坪の土地（容積200％）ですが広大地の適用は無理でしょうか？

　　尚、周辺地域には分譲マンションが建築し始めています。

質問１０

　　広大地の料金はどれくらい掛かりますか？

回答

　広大地の判定は、鑑定評価書ではなく意見書と言う形で発行させて頂いております。

　報酬額は物件により２１万円と２７万円に分けられ、土地利用計画図のみは２１万。

　土地利用計画図と建物計画図両方添付する必要がある場合は２７万円となっています。

　公共公益的施設の負担を要する説明として、又後日の税務署との無用のトラブルを避ける

ため、必ず土地利用計画図（開発図面）の添付は必要であり、その土地利用計画図がいか

　に合理的かを本文にて説明する必要があるからです。

　本文のみの意見書も見受けられますが、正直『大丈夫かな？』と疑いたくなる昨今です。

　お客様のため、説明責任の負える「広大地の判定」が必要かと思います。