愛知県を中心として「広大地判定」「不動産鑑定評価」「動産評価」を行っています。

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資格：不動産鑑定士　　岩田　肇　　　　　愛知県知事登録（3）第268号

平成の17年･18年の大号令により、愛知県内でも数々の市町村が合併しています。

合併に伴い、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市が新たに特定市に加わりました。

特定市とは

1. 東京都の特別区
2. 市の区域の全部もしくは一部が首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する一定の区域内（中部圏の場合は都市整備区域内）にある市
3. 首都圏・近畿圏・中部圏内に所在する政令指定都市

農　地	三大都市圏の特定市以外	市街化調整区域の農地		農地課税
		市街化区域の農地
	三大都市圏の特定市	市街化調整区域の農地		農地課税
		市街化区域の農地	生産緑地
			上記以外	宅地並み課税

このことにいち早く目をつけた業者は、固定資産税が3倍から5倍になることを、新たに特定市となる農家に「ちらし」を配布したりしています。

どうなる固定資産税

　合併により新たに特定市となる地域に所在する市街化区域農地については、合併が行われた日の属する年度及びこれに続く５年間に限り、宅地並み課税を行わないことができますので、ほとんどの特定市はこの合併特例法を採用しています。

したがって、5年間は以前のままの農地課税が行われ、その後宅地並み課税に移行しますが、激変を避ける負担調整措置がとられる為、本格的な宅地並み課税が行われるのは9年から10年後となることでしょう。

しかし10年後まで固定資産税が上昇しないということではなく、農地課税であっても、毎年の税金の額は5〜10％程度、定期的に毎年上昇することは避けられません。

そしてもっと大事なことは、合併後5年間で、農家が「生産緑地」「宅地並み課税」かを選択しなければならないことです。

生産緑地

　生産緑地の指定を受けると、

＊     固定資産税が調整区域内の農地と同様に農地課税となります。

＊     相続税の納税猶予の対象となります。（但し生産緑地は終生営農が
        義務）

しかしデメリットもあります。

＊     売れない･貸せない・建てられない

＊     農業後継者が終生営農しなければならない。

＊     一度選択したら途中で取り消せない。

平成4年名古屋市が宅地並み課税に移行したときには、生産緑地を選択された方は対象農地の半分未満というデータもあります。後継者の問題が一番多かったようです。

将来を見据えた選択を迫られるのはこの5年間です。