愛知県を中心として、「広大地判定」「不動産鑑定評価」を行っています。
税理士・会計士事務所様にとって有益な「不動産鑑定」を目指します。
当社営業方針をお読み下さい。そして是非「お電話」をお願いします。

事務所所在地:名古屋市中川区富田町千音寺東尼ヶ塚76番1  TEL 052-432-8300
資格:不動産鑑定士  岩田 肇     愛知県知事登録(2)第268号

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賃貸住宅の市場調査

土地活用の1つの方法として、賃貸住宅の建設が推奨されています。新聞紙上において、各種セミナー等においても賃貸住宅経営が取り上げられています。

*     固定資産税が毎年のように上昇し、税負担に耐えられなくなり賃貸経営
        を考えられている方

*     相続対策としての効果を期待して、節税対策として賃貸経営を考えてい
        る方

*     老後の生活の糧として、収益性を期待している方

上記以外にも色々な方が賃貸経営に参加されようとしています

大丈夫でしょうか?

バブル時に固定資産税の軽減・相続税の節税対策として賃貸住宅を建設された方の中には、現在ローンの返済ができなくなり、自己破産又は相続放棄を選択せざるを得ない方が 増加しています。この理由は一体何処にあると思われますか?そうです!すべて業者任にした、大家さんにあるのです。

土地の上に建物を建設し、賃貸に供した時点から、不動産は金融資産とほぼ変わらなくなります。否、売買に時間が掛かるため、金融資産より「利回り」が良くないと市場では売却できません。

売却目的の賃貸経営でないから、ある程度の収入が確保できればそれで良いんだ。と敬遠される方も多いのですが、賃貸収入は当初の10年間とそれ以後の10年間では、大きな違いを見せ始めます。

当初10年間は修繕費用もなく、空室率もなくほぼ満室のため、収入の確保は安定しています。しかしそれ以後はどうでしょうか?

築15年あたりから水周り設備の更新が始まり、外壁の塗装・修繕に追われ、近隣に新しい賃貸住宅が建てられるようになると、空き部屋が目立つようになり、それを埋めるため賃貸料を下げざるを得なくなります。

当然賃貸収入は激減し、ローンの支払にまで影響を及ぼし、とうとう売却せざるを得なくなる、最悪のシナリオが待っています。

この理由は何処にあったのでしょうか?

それは以下の3点です。

*     賃貸市場の調査を業者任せにしていた。

*     不動産の利回りを重視していなかった。

*     業者任せの高い建築費を支払っていた。

賃貸市場の調査を業者任せにすると、業者に都合の良い返事しか当然返ってきません。

「賃貸住宅を建設し、20年後も安定した収入が本当に得られるのか」という質問に、利害関係を有しない公平な第三者の意見を聞いてください。

業者のように甘い計画のみのレポートは提出しません。20年後も安定した賃貸経営を目指すため、賃貸市場の声をお届けすると共に、建物の利回りではなく、不動産の利回りを重視した説明も行います。

もし賃貸経営より、より良い有効活用が見つかれば、その方法もご提案させて頂きます。

又、1級建築士とともに、建築費の査定も行っています。業者の価格と較べられると、驚きの声をあげられる方が多いです。「査定価格が業者価格の半分であった」ケースも良く見受けられます。そんなに安くて大丈夫?なのか。大丈夫です!

仕組みは簡単です。

*     建築事務所とともに賃貸住宅の建築設計を行います。当然仕様まで詳細
        に決定しておきます。

*     次に、決定した仕様書をもとに施工業者入札(信頼のおける業者3社〜5
        社程度)を行います。

*     施工業者が決定したら、仕様書通りに仕事がなされているか、1級建築
        士が毎週検査を実施します。仕様書と異なる施工はすぐにやり直しを命
        じますのでこれにより手抜き工事が防止されます。

建築費用が少なくなるということは、ローン返済にも影響するため、賃貸住宅建設のリスクを大幅に軽減させます。

不動産が金融資産と異なる点は、不動産には常にリスクが内在していることです。

リスクには、賃貸市場でのリスク、売買市場でのリスク、ローンのリスク等色々あります。そのリスクを軽減するためには、すべてを業者任せにするのではなく、公平な第三者の意見取入れ、賢い賃貸経営をされることを心からお勧めします。